【以案釋法】沒有以明顯低于市場價購房是否構成受賄
【典型案例】
華某，W市某國有企業工程管理部副經理。須某，A工程公司（私營企業）老板。華某某，華某的特定關系人。
2013年至2022年，華某利用職務便利，為須某在承接工程、工程量審核、工程款結算等方面提供幫助。2020年11月，華某某想購買W市某小區房產，華某得知該項目的土建施工方系A工程公司，遂詢問須某是否有“工抵房”（開發商用其開發的房產沖抵對土建施工方的工程款，土建施工方拿到“工抵房”后再轉賣給第三人回籠資金）出售。須某表示，華某某可以自行至開發商處選房，自己再以A工程公司“工抵房”的名義轉售給華某某。華某某隨即選定該小區一套面積為145平方米的商品房，并告知須某。須某經詢問開發商該房屋價格，得知該小區相同樓層相同戶型的商品房市場銷售價為155萬元。隨后，須某將該價格告知華某某，并表示華某某只需支付購房款140萬元。
2020年12月，華某某與開發商簽訂商品房買賣合同，載明房屋銷售價155萬元。同時，A工程公司、開發商與華某某三方簽訂房屋沖抵工程款協議，約定華某某與開發商所簽的商品房買賣合同視為A工程公司與開發商結清155萬元的工程款，華某某應支付的購房款直接向A工程公司支付。合同簽訂后，華某某將合同價與優惠價告知華某。最終，華某某根據事先約定支付須某140萬元。
【分歧意見】
本案中，對于華某的行為是否構成受賄，存在兩種不同意見。
第一種意見認為：華某利用職務便利，以140萬元優惠價格幫助華某某從須某處購買房產，價格約為市場價155萬元的9折左右，沒有明顯低于市場價。根據“兩高”《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）中關于以交易形式收受賄賂相關問題的規定，“以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋、汽車等物品的，以受賄論處”，華某某購房價格未明顯低于市場價，因此不能認定華某構成受賄。
第二種意見認為：須某以其對開發商享有的155萬元的工程款為華某某沖抵購房款，華某某應向須某支付155萬元。但須某為向華某表示感謝，實際收取華某某140萬元，即免除了華某某15萬元的債務，應認定華某以債務免除形式收受須某賄賂15萬元。
【評析意見】
實踐中，受賄的方式逐漸從傳統的收受實物演變為收受財產性利益，且更多地通過合法形式達到非法目的。對于這類新型受賄案件，應牢牢抓住受賄犯罪權錢交易的本質，結合相關司法解釋，善于識破各種新型腐敗和隱性腐敗問題，精準打擊。本案中，筆者贊同第二種意見，具體分析如下：
一、根據本案事實，華某的行為不適用房產交易型受賄的相關司法解釋規定
根據《意見》規定，國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋、汽車等物品的，以受賄論處。因此，成立房產交易型受賄必須滿足以下幾個條件：第一，國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益；第二，雙方存在房產交易行為；第三，交易價格必須明顯低于市場價格。《意見》對交易型受賄的“市場價格”作了明確解釋，“包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格。根據商品經營者事先設定的各種優惠交易條件，以優惠價格購買商品的，不屬于受賄”。
實踐中，“工抵房”交易具有特殊性，土建施工方為了回籠資金，往往會通過低價銷售的方式盡快達成交易。所以，在判斷“工抵房”交易價格是否明顯低于市場價格時，不能完全按照普通商品房的市場價格進行評判，而是應當根據土建施工方在該小區的其他“工抵房”的交易價、施工方低價售房的原因以及交易雙方的關系等因素綜合判斷。然而，本案中，該“工抵房”并非事先存在，而是華某和華某某選定后，由須某包裝成“工抵房”的形式銷售給華某的特定關系人華某某。A工程公司在該小區沒有其他“工抵房”，所謂的優惠價格也是為華某某量身定制，不存在事先設定的不針對特定人的優惠價格。須某愿意虧本交易是為了感謝華某的幫助，而不是為了回籠資金等其他正當事由。因此，須某與華某、華某某間并非正常的“工抵房”交易行為，故不能適用房產交易型受賄相關司法解釋進而認定華某不構成受賄犯罪。
二、須某少收華某某15萬元的行為構成債務免除
判斷華某的行為是否構成受賄，首先要厘清華某與須某、開發商、華某某四者的關系。A工程公司與開發商之間存在建設工程承攬關系，即A工程公司負責承包建設房產工程，開發商需向A工程公司支付工程款。而華某某與開發商間存在房屋買賣關系，即華某某應向開發商支付購房款，開發商應向華某某交付房產。須某的A工程公司、開發商與華某某簽訂房屋沖抵工程款協議后，三方的債權債務關系發生了變化。開發商與華某某間仍然存在房屋買賣關系，但開發商把其對華某某享有的債權轉讓給了A工程公司，隨著債權的轉讓，開發商與A工程公司的155萬元債權債務結清，此時華某某應對A工程公司承擔155萬元的債務。A工程公司負責人須某最后僅收取華某某140萬元，即免除了華某某15萬元的債務。根據“兩高”《關于辦理貪污賄賂刑事案件適用法律若干問題的解釋》，賄賂犯罪中的“財物”，也包括債務免除等財產性利益。本案中，華某某實際獲得的是15萬元的財產性利益。
三、國家工作人員利用職務之便使特定關系人獲得財產性利益應視為國家工作人員本人收受財物
實踐中，國家工作人員利用職務之便獲取的財物并不一定都為其本人占有使用，這并不影響對其受賄罪的認定。根據《意見》相關規定，“國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，授意請托人以本意見所列形式，將有關財物給予特定關系人的，以受賄論處”。特定關系人之所以能夠獲利，完全是基于國家工作人員與請托人之間的權錢交易和國家工作人員對交易對象的處分，故特定關系人收受財物應視為國家工作人員收受財物。本案中，華某某為華某的特定關系人，華某主動要求須某以“工抵房”形式將相關商品房低價出售給華某某，事后對于須某免除華某某15萬元債務的情況也明知，因此應視為華某本人獲得15萬元財產性利益。
四、華某和須某相關行為的本質系權錢交易
受賄罪的本質是權錢交易，即國家工作人員以職務上的行為作為權錢交易的對價，換取請托人提供的財物。本案中，華某雖然沒有直接參與簽訂房屋買賣合同，但是作為國企工程管理部的副經理，其熟知“工抵房”的買賣流程及操作方式。華某在華某某購買商品房前主動找到須某，希望通過須某以“工抵房”形式低價獲得商品房，而須某為感謝華某對其的幫助，明知華某的意圖，仍然予以同意，此時雙方主觀上已達成行受賄的合意。須某在簽訂了三方協議后，未按照合同價收取華某某的房款，而是選擇虧本交易，免除了華某某的15萬元債務，客觀上是通過債務免除的形式實現了對華某的利益輸送，該15萬元實質是華某權力的對價。雙方的行為表面上看屬于正常的“工抵房”交易，但實際上是以“工抵房”交易為幌子，掩飾其權錢交易的本質。（作者：張黎 單位：江蘇省無錫市惠山區紀委監委）
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